Immobilienfinanzierung

Eigenheim finanzieren

6 min Lesezeit

Kerstin Schuster • Mai 2022

Wie finanziere ich "mein Zuhause"?

Die ersten Schritte in dein eigenes Zuhause sind getan: Du weißt, wie deine Traumimmobilie aussehen soll. Nun geht’s ans Thema „Immobilienfinanzierung“. Dieser Beitrag erklärt dir, welche Optionen du hast und woher die Finanzierung für dein Eigenheim kommen kann. Du erfährst, wieviel Eigenkapital du brauchst, und was du über Zinssatz, Finanzierungsrate und Zinsbindung wissen solltest. Zudem zeigen wir dir, welche Förderungen du nutzen kannst und welche Kosten dich neben dem Kaufpreis noch erwarten.

1. Woher bekomme ich eine Immobilienfinanzierung?

Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch können die wenigsten ihr Eigenheim aus Ersparnissen bezahlen. Der aktuelle Baustoffmangel dürfte diese Entwicklung zusätzlich anheizen. Vielleicht hast du schon einen Teil der Kaufsumme angespart? Das fehlende Geld für dein Eigenheim kannst du als Darlehen aufnehmen bei:

  • Sparkassen und Banken
  • Bausparkassen
  • Landesförderinstituten
  • der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • Versicherungsgesellschaften

Immobiliendarlehen werden meist durch eine Grundschuld oder Hypothek besichert und über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren zurückgezahlt. Lass dich am besten individuell beraten, bevor du dich für das beste Angebot entscheidest.

2. Immobilienfinanzierung

Welche Faktoren beeinflussen den Zinssatz?

Wie bekommst du einen guten Zinssatz für deine Immobilienfinanzierung? Folgende Rahmendaten spielen dabei eine wichtige Rolle:

  • Die Gesamtkosten für den Bau oder Kauf der Immobilie (inkl. aller Nebenkosten)
  • Eigenkapital (Wieviel hast du bereits für deinen Immobilienwunsch gespart?)              
  • Fördermittel (Welche staatlichen Zuschüsse kannst du in Anspruch nehmen?)
  • Finanzierungsrate (Wie viel kannst du monatlich aufbringen?)
  • Zinsbindung (Wie lange soll der Zinssatz konstant bleiben?)
  • Deine Kreditwürdigkeit (Bist du angestellt oder freiberuflich? Hast du andere Kredite oder einen SCHUFA-Eintrag? Hast du Sicherheiten wie Immobilienbesitz?)

Bei einer Immobilienfinanzierung ist neben dem Kreditzins oder Sollzins der „effektive Jahreszins“ maßgeblich. Dieser gibt die jährlichen Kosten für deinen Kredit in Prozent an, bezogen auf die Kredithöhe. Er berücksichtigt damit neben Zins und Tilgung auch weitere Kosten wie Gebühren.

3. Nicht zu unterschätzen: die Nebenkosten des Immobilienerwerbs

Neben dem Preis für Bau oder Kauf fallen die Nebenkosten des Immobilienerwerbs an. Diese sind in der Regel Notarkosten mit Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Zudem können Kosten für Makler:in, Gutachter:in, Finanzierung, Modernisierung und Sanierung bei Altbauten sowie für spätere Instandhaltung, Versicherungen, Umzug und Schönheitsreparaturen anfallen.

Deine Bau- und Nebenkosten im Überblick

Die Nebenkosten, die eine Immobilienfinanzierung mit sich bringt, fallen bei der Planung gerne mal unter den Tisch. In diesem PDF findest du auf einen Blick mögliche Kostenpunkte, die auf dich zukommen könnten. So bleibst du vor bösen Überraschungen gefeit.

4. Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Geht das?

Für die Konditionen deiner Baufinanzierung spielt dein Eigenkapital ein wichtige Rolle. Je weniger Kapital vorhanden ist, desto höher ist das Risiko, dass der Kredit aufgrund von Krankheit, Jobverlust oder Scheidung scheitert. Das treibt den Zins und verteuert deine Finanzierung. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist daher möglich, aber oft nicht die beste Option. Experten raten, ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises mitzubringen. Du möchtest erstmal Eigenkapital aufbauen? Hier bietet sich ein Bausparvertrag an, mit dem du auch von staatlichen Förderungen profitieren kannst.

5. Welche Förderungsmöglichkeiten gibt es?

Der Staat fördert den Erwerb eines Eigenheims mit diversen staatlichen Programmen und Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester oder den Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank. Weitere Möglichkeiten zeigen dir Förderdatenbanken wie www.foerderdatenbank.de.

6. Die Finanzierungsrate

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Baufinanzierungen werden häufig als Annuitätendarlehen vergeben. Dabei zahlst du monatlich eine feste Finanzierungsrate, die aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht. Der Tilgungsanteil fließt direkt ins Darlehen und reduziert so die Zinsbelastung.

Die monatliche Belastung sollte inklusive Nebenkosten der Immobilie (Instandhaltungsrücklage, Hausgeld, Heizkosten etc.) 40 Prozent deines Nettoeinkommens nicht übersteigen. Achte hier auch auf die Tilgung: Je höher die Tilgung, desto schneller zahlst du dein Darlehen zurück. Wenn möglich, solltest du eine jährliche Tilgung von 2 Prozent vereinbaren.

7. Haus-Finanzierung

Warum Zinsbindung nicht gleich Laufzeit ist

Die Zinsbindungsfrist gibt an, wie lange die Zinsen für deinen Kredit fix sind. Die Laufzeit meint den Zeitraum, bis ein Kredit zurückgezahlt ist. Für einen besseren Zinssatz wählen Immobilienkäufer häufig Zinsbindungsfristen, die kürzer sind als die Laufzeit. Das Problem dabei: Nach Ende der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Sind die Bauzinsen zwischenzeitlich gestiegen, steigert das deine monatliche Belastung.

Aktuell steigen die Zinsen wieder an. Wenn du also mit dem Gedanken eines Eigenheims spielst, solltest du zeitnah für eine Immobilienfinanzierung vorsorgen. Mit einem Bausparvertrag beispielsweise kannst du dir die günstigen Zinsen schon heute für die Zukunft sichern, auch wenn du erst später bauen oder kaufen möchtest.

8. Finanzierung deiner Immobilie

Diese Unterlagen brauchst du

Sobald du dich für ein Finanzierungsangebot entschieden hast, braucht der Kreditgeber einige Unterlagen von dir. In der Regel sind das:

  • Einkommensnachweise (Angestellte: Lohn- oder Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate, Selbstständige/Freiberufler: Einkommensteuerbescheide oder Gewinnermittlungen der letzten 2 Jahre)
  • Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszug, Bausparguthaben etc.)
  • Nachweis möglicher Sicherheiten
  • Unterlagen zur Immobilie (Bau- oder Objektbeschreibung, aktueller Grundbuchauszug etc.)
  • Kostenaufstellung für Neubau oder Renovierung

Und schon bist du auf dem Weg in dein eigenes Zuhause einen großen Schritt weiter!

Hol dir deine Finanzierung

Sich eine Immobilienfinanzierung einzuholen, ist eine spannende Angelegenheit. Damit auf der letzten Etappe auch nichts schiefläuft, findest du hier eine Checkliste mit allen benötigten Unterlagen.


Kerstin Schuster

Kerstin Schuster lebt als freie Texterin und Lektorin im sonnigen Dreiländereck. Sie hat sich unter anderem auf die Themen Finanzen, Finanzdienstleister und grüne Wirtschaft spezialisiert.


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